「30年一括借上げ、家賃保証」。そう説明されて建てたアパートが、数年後に家賃の減額を求められる。一括借上げをめぐるご相談で最も多いのがこの話です。契約の形を知っておくと、受け取る説明の読み方も変わってきます。
どういう契約なのか
オーナーが建物をまるごと業者に貸し、その業者が入居者に又貸しする形です。オーナーから見れば、借主は入居者ではなく業者ひとりになります。この契約を「マスターリース契約」、法律上は「特定賃貸借契約」といいます。
空室が出ても家賃が入ってくるのが利点です。そのかわり、受け取る家賃は入居者が払う家賃より1割から2割ほど低くなるのが一般的です。空室の心配を業者に引き受けてもらうかわりに、その分だけ家賃が少なくなる仕組みだとお考えください。
家賃は減額されることがある
「家賃保証」と書かれていても、金額がずっと変わらないという意味ではありません。借地借家法第32条により、借主である業者の側から家賃の減額を求めることができるためです。
最高裁判所も平成15年10月21日の判決で、一括借上げの契約にもこの条文が適用されると判断しています。「家賃は数年ごとに一定割合で増額する」といった特約があっても、この条文の適用を外すことはできないとされています。
相場が下がれば、受け取る家賃も下がりうる。まずはそこを前提に置いたうえで、返済計画が成り立つかを見ておかれることをおすすめします。
契約の前に確かめておきたいこと
賃貸住宅管理業法により、業者は契約の前にオーナーへ重要事項を説明し、書面を渡すことが義務づけられています。良い点だけを強調する広告や、減額のリスクを伏せた勧誘も禁じられています。渡された書面は必ず手元に残しておいてください。
| 確かめること | 見るところ |
| 家賃の見直し | 何年ごとに見直すのか、どういう場合に減額されるのか |
| 免責期間 | 入居者が決まるまでの一定期間、家賃が入らない定めになっていないか |
| 修繕の負担 | 原状回復や設備の交換を、どちらがどこまで負担するのか |
| 解約の条件 | オーナー側から解約できるのか。できる場合の予告期間と違約金 |
| 管理の範囲 | 清掃や入居者対応が、どこまで含まれているのか |
まとめ
一括借上げは、空室のリスクを業者に引き受けてもらうかわりに、家賃の水準を譲る契約です。「保証」という言葉だけで判断せず、見直しの条件と解約の条件を契約書で確かめておきたいところです。
契約書をお持ちいただければ、見直しや解約の条件を一緒に確認します。これから建てるご予定の段階でも結構ですので、個別にご相談ください。
（参考：借地借家法第32条、最高裁判所平成15年10月21日判決、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）
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